Kira uyuşmazlıklarında yeni periyoda doğru

FULYA ÖKTEM

7. Yargı Paketi olarak anılan İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM’ye sunuldu. Teklifin komisyon çalışmaları 15 Mart’ta başladı.
Teklif; konutta haciz sürecinin mahkeme kararına bağlanması, şahsî eşyalar ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden ev eşyalarının haczinin yasaklanması, kira bağlantısından kaynaklanan uyuşmazlıklarda zarurî arabuluculuk, noterlere kanıt tespiti yapma yetkisi verilmesi benzeri düzenlemeler içeriyor.

MADDE 1 – KONUTTA HACİZ MAHKEME ONAYINA BAĞLANIYOR

Teklifin ilk unsuruyla konutta haciz yapılmasına ilişkin icra müdürü kararının, icra mahkemesinin onayıyla uygulanacağı karar altına alınıyor.

İstanbul Aydın Üniversitesi Adap ve İcra İflas Hukuku Anabilim Kolu Başkanı Prof. Dr. Oğuz Atalay, söylediği söz edilen düzenlemeyle konut dokunulmazlığının lakin mahkeme kararı ile ortadan kaldırılabileceğine ilişkin prensibin icra hukukunda da uygulanmaya başlanacağını ifade etti. Atalay ayrıyeten, unsurun üçüncü fıkrasında, gidilen yerin konut olduğunun haciz sırasında anlaşılması ve borçlunun istek göstermemesi halinde haciz sürecine son verileceğine ilişkin düzenlemenin de yerinde olduğunu belirtti.

“İhtiyati haciz kararı sorun yaratabilir”

Atalay, diğer yandan, hususun son fıkrasındaki “İhtiyati haciz hakkında, bu madde kararı uygulanmaz” ibaresinin, uygulamada büyük çoğunlukla hiçbir şeyin değişmemesine yol açacak, alacaklı lehine bir düzenleme olduğunu savundu. Atalay; “Elinde yalnızca fatura ve ihtarname olan biri bile, borçlu olduğunu ileri sürdüğü bir kişi hakkında mahkemeden ihtiyati haciz kararı alabilir ve böylelikle tasarı ile getirilmek istenen ‘mahkeme kararı olmaksızın konutta haciz yasağı’ fiilen ortadan kalkar” değerlendirmesinde bulundu.

MADDE 2 – AİLE BİREYLERİNİN ORTAK KULLANIMDAKİ EŞYALARA HACİZ YASAĞI

Teklifin ikinci unsuruyla borçlu veçatı altında yaşayan aile bireylerine ait şahsî eşya ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden tüm ev eşyasının haczi yasaklanıyor.
Prof. Dr. Oğuz Atalay, düzenlemenin icra ve iflas hukukunun insanileşmesi ile insan onurunun korunması, ailenin, bayanın ve çocuğun korunması bakımından epey çok önemli ve yıllardır yapılması beklenen bir düzenleme olduğunu vurguladı. Atalay, ailenin ortak kullanımındaki ev eşyası haczine getirilen yasağın, uygulamadaki ‘taciz hacizlerinin’ sonunu getireceğini ifade etti.

MADDE 3 – TAŞKIN HACİZ YASAĞI

Teklifin üçüncü hususuyla ‘taşkın haciz’ yasağı geliyor. Alacaklının ana para, faiz ve masraflar dahil bütün alacaklarına yetecek miktarı aşacak şekilde haciz yapılamayacağı karar altına alınıyor.
Prof. Dr. Atalay, düzenlemenin icra hukuku uygulamasında süregelen büyük bir sorunun önüne geçilmesi yönünde çok önemli bir adım olduğunu kaydetti. Atalay, mevcut uygulamada birkaç bin liralık borç için milyon liralık malvarlığının haczedilebildiğine ve buna yönelik itirazların sonuçsuz kaldığında işaret etti.

Atalay, bilhassa tacir olan gerçek bireylerin ve şirketlerin banka hesaplarına haciz uygulanmasının, o tacirin ticari hayatında giderilmesi çok zor olan negatif sonuçlar doğurduğuna dikkat çekti. Atalay, borçlunun borca yetecek bedelde taşınır ya da taşınmaz malının haczedildiği anlaşıldığında, borçlunun banka hesapları üzerindeki blokajların kaldırılması ile elektronik bankacılık ve kart süreçlerine devam edebilmesine fırsat verecek bir düzenlemenin de teklife eklenmesi teklifinde bulundu.

MADDE 15- NOTERLER DE KANIT TESPİTİ YAPABİLECEK

Teklifin 15. unsuruyla noterlerin de kanıt tespiti yapabileceği karara bağlanıyor. Buna göre noterler keşif ve kanıt tespiti yapabilecek, yemin ettirmek suretiyle eksper incelemesi yaptırabilecek, şahit ifadesi alabilecek. Kanıt tespiti süreçleri şahsen noterler ya da noterlik dairesinde imza yetkisi verilmiş hukuk fakültesi mezunu görevli ya da noter stajyeri tarafından yapılabilecek. Adalet Bakanlığı bu husus ile ilgili yönetmelik hazırlayacak.

MTN Hukuk kurucusu Avukat Arabulucu Umut Metin, uygulamada kanıt tespiti ile görevli Sulh Hukuk Mahkemesi yargıçlarının tek başına kanıt tespiti yapmasının derhal hiç görülmediğini, yargıçların uzmanların iş görmesine refakat ederek, sürecin sağlıklı yapılmasını temin ettiğini anlattı. Metin, bu bağlamda noterlerin de kanıt tespiti konusunda yetkilendirilmesinin yararlı olacağını söyledi. Metin, ayrıyeten, şahit sözünün hukukçular tarafından alınmasının, mümkün yargılamada çok önemli olabilecek konuları belirleyebilmek ve sağlıklı bir şahit beyanı alınabilmesi için yerinde olduğunu ifade etti.
Umut Metin, noterlerin kanıt tespiti yapmasının yargıdaki iş yükünü azaltacağını, dava öncesi süreçlerin sağlıklı bir şekilde resmi tutanağa bağlanmasına imkan sağlayacağını vurguladı. Metin, düzenlemenin ikincil bir yararının da hukuk fakültesi mezunu olup hakim, savcı, avukat, arabulucu olmak yönünde mesleksel tercihte bulunmamış hukukçulara yeni bir görev imkanı yaratılması olduğunu söyledi.

MADDE 34 ve 45 – İTİRAZIN İPTALİ, AKSİ TESPİT VE İSTİRDAT DAVALARINDA MECBURÎ ARABULUCULUK

Teklifin 34. unsuruyla ticari davalardan konusu bir miktar para olan itirazın iptali, olumsuz tespit ve istirdat davalarında ve teklifin 45. hususuyla emekçi ya da patron alacağı ve tazminatı talepleriyle ilgili olarak açılacak itirazın iptali, aksi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava koşulu olarak düzenleniyor.

Avukat Arabulucu Umut Metin; itirazın iptali, olumsuz tespit ve istirdat davaları alanında arabuluculuğa müracaatın açık düzenleme haline getirilmesinin tüzel netlik yaratacağını söyledi.

Metin, söylediği söz edilen düzenlemeye ilişkin; “Türk Ticaret Kanunu, ticari alacak ve tazminat taleplerine ilişkin davalarda, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğini esasen düzenliyordu. Olumsuz tespit davası ise borçlu bulunmadığının tespitine yönelik bir davadır. Yani A şirketi B şirketine borçlu olmadığının tespitini bu davayla ister. Bu nedenle, burada bir alacak iddiası yok, o halde arabulucuya başvurmaya gerek yok diye düşünenler vardı. Mahkemelerimiz de bu bahiste farklı kararlar veriyordu. En son Yargıtay, aksi tespit davaları bir alacağın varlığı-yokluğu müzakeresi olduğu için, davadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiği şeklinde karar verdi. Yasa teklifindeki kararla mahkemelerin farklı kararları nedeniyle yaşanan tartışma bitecek ve hak kayıpları önlenecektir” sözlerini kullandı.

MADDE 37- TAŞINMAZIN DEVRANINDA İHTİYARİ ARABULUCULUK

Teklifin 37. unsuruyla taşınmazın devranına ya da taşınmaz üzerinde sınırlı tıpkı hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğu açıkça düzenleniyor. Madde münasebetinde, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği mevzular olan söylediği söz edilen uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olup olmadığı konusundaki tereddüdün de bu şekilde giderileceği belirtiliyor.

MADDE 40- KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DAVA KAİDESİ OLUYOR

Teklifin 40. Hususuyla, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç kira alakasından kaynaklanan uyuşmazlıkların, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkların ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların dava kuralı olarak arabuluculuk yöntemine tabi olacağı karar altına alınıyor.

Türkiye’de 2013’te ihtiyari uygulamayla başlayan arabuluculuk, 2018’de işçi-işveren uyuşmazlıklarında, 2019’da ticari uyuşmazlıklarda ve 2020’de tüketici uyuşmazlıklarında mecburî kılınarak dava koşulu oldu. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci mutabakatla sonuçlanmazsa dava yoluna gidilebiliyor.

Avukat Arabulucu Sinan Öztürk, kamuoyunda zarurî arabuluculuk olarak bilinen dava koşulu arabuluculuk uygulamasının şimdiye kadar epeyce başarılı sonuçlar verdiğini ifade ederek, arabuluculuk uygulanmasının toplumsal barış ve adalet sağlanmasına katkıda bulunacağını, uyuşmazlıkların çözümlenme müddetlerini kısaltacağını ve yargı sistemindeki yükü hafifleteceğini vurguladı. Öztürk, kira ve komşuluk hakkıyla ilgili uyuşmazlıkların tabiatları gereği arabuluculukla çözümlenmeye epey uygun hususlar olduğunu belirtti.

“Anlaşmazlıklar türel bilgi noksanlığından kaynaklanıyor”

Sinan Öztürk; “Kira hukukundan kaynaklanan ilgilerde uyuşmazlıklar birçok olayda iletişim eksikliğinden ya da tüzel bilgi noksanlığından doğmaktadır. Çatışmanın, direkt mahkemeye taşınmak yerine arabulucu vasıtasıyla bir araya gelerek konuşulması, hem tüzel bilgi eksikliklerini gidermek konusunda taraflara süre kazandıracak, hem de sağlıklı iletişim ve empati ile bir tahlil bulmayı kolaylaştıracaktır. Komşuluk hukukunda kaynaklanan bağlantılarda de meselelerin mahkemeye taşınmadan çözülmeye çalışılması işin tabiatına en uygun tahlil yoludur. Ayrıyeten komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların birçoğu çabuk tahlil gerektiren uyuşmazlıklardır. Tarafların pek çok olayda, dava açıp aylar sonraki ilk duruşma tarihini bekleyecek sabrı bulunmamaktadır. Arabuluculuk tarafları bir masada bir araya getirme ve meseleleri konuşma konusunda en süratli tahlil yolunu sunmaktadır” değerlendirmesinde bulundu.

Ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlıklarda ‘ulaşılamayan ortaklar’ sorunu ne olacak?
Öztürk ayrıyeten, zarurî arabuluculuk kapsamına alınacak iştirakin giderilmesi (izale-i şüyu) uyuşmazlıklarında da temelinde ‘ortaklar arasındaki iletişimin’ birçok olayda davayı önleyebileceğinin altını çizdi. Öztürk; “Özellikle ortak sayının az olduğu uyuşmazlıklarda davadan önce arabuluculuk yoluna başvurulacak olmasının birçok uyuşmazlığı tahlile kavuşturacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Fakat uygulamada paydaşlığın giderilmesi davalarının birçoklarında ortak sayısının fazla olması, bu ortakların birçoğunun vefat etmesi ve mirasçılarının bilinmemesi gibi zahmetlerle karşılaşılmaktadır ve çok uzun vakitte sonuçlanan bu davalarda karşılaşılan en büyük zahmet de budur. Birçok ortağa ulaşılamaması ve tebligat yapılamaması, vefat eden ortakların mirasçılarının tespiti mevzular ne yazık ki arabuluculuk açısından da aşılması çok zor bir pürüz olarak karşımıza çıkacaktır, zira davada bu bireylere ulaşılamıyorsa, arabuluculuk görüşmesi yaparken de ulaşılması çok mümkün değildir. Paydaşlığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk kuralını değerlendirirken bu konu da dikkate alınmalıdır” dedi.

“Arabuluculuk, milyonlarca kişiyi mahkemelerde yıllarca süren sarmaldan kurtaracaktır”

Avukat Arabulucu Umut Metin ise zarurî arabuluculuk uygulamasının kapsamının genişletilmesine ilişkin; “Ülkemizde son yıllarda en çok görülen uyuşmazlıkların kira ve iştirak problemleri ile alacak tartışmaları olduğu gözetildiğinde bu alanlarda arabuluculuk kurumunun davadan önce başvurulacak ilk yol olarak seçimi hayli isabetlidir. Bu tercihle milyonlarca kişi mahkemelerde yıllarca süren sarmaldan kurtulacaktır. Düzenlemenin bir tesiri de; yurttaşları davasını fakat karşı taraftakini suçlayarak kazanabileceği bir mantıktan ayırarak, el sıkışma ile sorun tahlilini özendirmek olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.

TEKLİFTEKİ DİĞER DÜZENLEMELER

*Teklifle kolay yargılama adabının uygulandığı ticari davaların (asliye ticaret mahkemelerinde tek yargıçla görülen uyuşmazlıklarda) miktar ya da kıymeti beş yüz bin TL’den milyon TL’ye çıkarılıyor ve bu mali sonun her yıl yeniden değerleme oranında artırılması karara bağlanıyor.

*Uyuşmazlığın asıl tarafının, avukatı bulunsa dahi, arabuluculuk süreci ile arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen son tutanak hakkında bilgilendirilmesi konusunda arabulucuya yükümlülük getiriliyor.

*Arabuluculuğa ilişkin ülkemizin taraf olduğu Singapur Sözleşmesi’nin, iç hukukumuza ahenginin sağlanmasına yönelik düzenlemeler yapılıyor.