Evde amortisman süresi kısalıyor; işte en cazip iller

Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en inançlı yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Lakin son devirde değişen piyasa şartları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en çok önemli faktör amortisman müddeti. Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu süre belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda süratle artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş müddeti uzamıştı, son devirde ise tablonun birçok ilde bilakis döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış suratının yavaşlamasına rağmen, kira artışının devam etmesiyle amortisman mühletinin kısaldığı görülüyor.

Kira, göç ve arz etkisi 

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre, TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 kent üzerinde yapılan araştırmaya göre de, vilayetlerin birçoklarında amortisman mühleti kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok süratli artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman müddetinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı itibarıyla, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan sarsıntı felaketleri ile ortaya çıkan mecburî göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni iştiraklerin düşük olması nedeniyle, geri dönüş müddetlerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.

Geri dönüş sürelerinin, kent içinde, hatta ilçede dahi pozisyona göre farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve konutun aktüel kira değerini baz alarak yaptığımız araştırmaya göre, 2023 yılı itibarıyla en düşük geri dönüş mühletinin Ankara’da ve Antalya vilayetinde olduğu görülüyor. Ankara geri dönüş mühletleri 15-18, Antalya’da 16-18 yıl aralığında. Bu vilayetlerin akabinde, zelzele felaketleri ardından göç alan Gaziantep’in geldiğini görüyoruz. Şehirde geçen sene 22-24 yıl olan geri dönüş mühletleri bu yıl 16-18 yıla geriledi” tabirini kullandı..

En cazip iller

Yapılan araştırmaya göre, zelzele bölgesinden ağır göç alan ve kira artışında zirvede yer alan Ankara, amortisman süreci en cazip kent olurken, İstanbul ve İzmir’de de geri dönüş mühletleri kısaldı. Karcıoğlu bu vilayetleri şöyle tahlil etti:

“İstanbul’da 2020’de konutlardaki ortalama satış fiyatlarının pandemi süreci ile birlikte süratli bir şekilde yükseldiğini, sonraki yıllarda da bu artışın sürdüğünü görüyoruz. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış suratının ise satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş müddetinin evvelki yıllara göre azaldığı görülüyor. 2021’de 20-23 yıl olan süre, bu yıl 18-21 yıl olarak hesaplandı. Lakin İstanbul özelinde, ilçe bazında geri dönüş müddetleri de birbirinden çok farklı olabiliyor. İzmir’de, zelzele ve pandemi ardından ilk yıllarda konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması, ayrıyeten konut talebinin yüksek oranlarda artış göstermiş olması geri dönüş müddetinde artışa neden oldu. İlerleyen yıllarda kiralardaki yüksek artışa bağlı konut kıymetlerinin doygun noktalara ulaşması ile birlikte amortisman müddetleri 2-3 yıl geri geldi.”

Pandemi sonrası artan müstakil ve az katlı ömür isteğiyle Balıkesir’in öne çıktığını, süratle artan fiyatlar nedeniyle 2022’de amortisman mühletin 26 yıla kadar uzadığını belirten Karcıoğlu, bu yıl kira artışlarıyla mühletin 21-24 yıla gerilediğini ifade etti. Bursa ve Kocaeli büyük vilayetlerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarına zammı geçmesiyle ortalama geri dönüş müddetinin 1-2 yıl aralığında azaldığını ifade eden Karcıoğlu diğer vilayetler için de şunları söyledi:

“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının tesiriyle kente gelen insanların maddi durumu iyi olanlar ev sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık yahut 6 aylık benzeri uzun periyodik kira ödemeleri ev sahipleri için cazip geldi ve dolar, Euro bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman müddeti hayli düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla aynı düzeylere geldi. Antalya dışında yalnızca Konya vilayetinde sınırlı bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü aynıi zelzeleden etkilenen vilayetlerden gelen göç tesirli oldu. Talebe bağlı süratle artan kiralar sonucunda amortisman müddetlerinde düşüşler yaşandı.”